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拿地招數多元化 房企區域深耕能力待考

董添中國證券報·中證網

  上市房企半年報顯示,不少房企拿地方式呈現多元化趨勢,除了“招拍掛”外,還通過與其他公司合作、城市更新、與政府及企業合作、兼并收購等方式,積極拓展優質土地資源。日前,多地集中供地陸續返場,第二輪集中土拍規則全新升級。從升級后的集中供地模式看,房企通過集中拿地的利潤水平仍受限較大。業內人士指出,隨著舊改市場機會增加,房企多元化拿地或成為趨勢,如果運營得當,利潤有望增加。但相比招拍掛市場,多元化拿地的成分和后期運作都比較復雜,更考驗房企的區域深耕能力。

  呈多元化趨勢

  從拿地態度上看,房企表態普遍趨于謹慎。頭部企業里,碧桂園在半年報中指出,面對新挑戰及市場變化所帶來的機遇,集團將矢志堅持穩健的財務政策和風險控制措施,保證建筑質量和安全,審慎、務實地補充優質土地,強化合同銷售及回款,以保障經營性現金流和投資回報率的良好表現。

  融創中國此前稱,公司將充分發揮多元拿地優勢,審慎獲取優質土地。持續推進“城市共建”戰略,發揮產業合作能力和品牌優勢,推動更多優質產業合作項目落地;同時也將密切關注集中供地政策的推行和帶來的影響,審慎把握公開市場的機會。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中國證券報記者表示,當前,房企拿地方式呈現多元化,這和“招拍掛”出讓規則要求增多、房企資金普遍緊張等有關。對于舊改來說,由于當前進入到存量時代,舊改的機會明顯增多,獲得土地項目后,若開發得當,盈利空間可期。

  嚴躍進指出,強監管要求下,部分房企經營出現了較多新問題。對于部分經營情況尚可的房企而言,通過并購同行出售的地塊,可以獲得一些優質的、性價比高的土地項目,也有助于利潤的囤積。從勾地模式看,目前直接勾地的方式越來越少,隨著土地招拍掛模式更加公開透明,憑借傳統優勢如配建酒店項目來勾地的方式,顯然空間更小,類似模式目前很多房企都放棄了。

  各有利弊

  東方今典房地產集團總裁胡長龍對中國證券報記者表示,相對于舊改、并購、勾地的拿地模式,集中供地最大優點是市場化獲取,遺留問題少,缺點是競爭壓力大,拿地成本比較高。

  “舊改的優點是獲取土地的渠道通暢,資金返還與支付有政策依據。因為前期投入大的原因,政府會充分考慮開發商的利益,綜合拿地成本相對較低。缺點是前期資金占用過大,控地過程中會出現不可控難解決的政策、現場等問題,導致供地周期過長甚至供不出土地,讓前期的投資無法及時收回或損失,很多房企在這方面是有深刻體驗的!焙L龍指出。

  針對并購拿地方式,胡長龍指出,并購的優點是能充分在市場上進行選擇,能遇到較好質量的項目,也能運用好公司的資本運作能力,運用一部分財務與經營杠桿。缺點是帶“病”項目會比較多,導致后期的開發經營很難順利進行,很多問題是在并購期無法完全發現的,這對投資并購團隊的要求特別高。

  貝殼研究院高級分析師潘浩指出,舊改由于對土地前期介入較深,因此相比于招拍掛拿地,其利潤整體會較高,但同時資金回報率周期也較長,因此對房企的運營能力、資金實力要求較高。收并購相對于招拍掛拿地,優勢是切入成本低、交易模式彈性大,但隱藏的風險也較高,若是前期盡調不充分,較容易出現影響項目開發的風險事項,導致項目開發周期拉長,容易變成沉淀資產。勾地對房企來說,主要意義在于深耕城市,建立糧倉型大盤項目,是拓展規模的方法之一,但同時勾地成功的必要因素是滿足政府的需求,如招商需求、配套建設需求等,因此對房企的資源整合能力要求相對較高。

  綜合實力是關鍵

  近日,多地集中供地陸續返場,第二輪集中土拍規則全新升級。各地紛紛出臺了“競品質”試點、禁“馬甲”、現房銷售、競配建調整、溢價率上限下調等諸多新規,地價已進入全面管控的階段。

  融創中國孫宏斌表示,近期全國22城第二輪集中供地有很多城市陸續調整了土拍規則,其目的是把地價控制住,意在降低整個行業的風險!坝行┢髽I壓力很大,出了一些問題,可能是公司在買地、布局、產品上出了問題,并不是政策造成的。當然,相關政策的出臺會帶來整個行業的洗牌,隨著調控的進行,優秀企業的優勢會慢慢顯現出來,這是一個長期的持續過程!

  “第二次集中供地并沒有改變開發商利潤降低的趨勢!敝性禺a首席分析師張大偉對中國證券報記者表示。

  針對多元化拿地的可行性,張大偉指出,舊改肯定有機會,但大部分企業是很難指望舊改拿地的。房企要想通過舊城改造等方式拿地,需要持續深耕區域才可以,否則拿地難度很大,且不利于后期開發。張大偉稱,集中供地因為土地基本都是凈地,所以房企開發難度小,相對競爭肯定激烈。招拍掛的競爭力度加大后,大部分企業都在嘗試多元化拿地,但多元化拿地同樣也存在很多風險,比如舊改項目通常位于市中心,面臨搬遷、新建項目限高、限建等一系列問題。

  潘浩則認為,隨著集中供地的土拍規則優化升級,對房企的綜合實力要求更高。近期,集中供地城市土拍規則升級,中小規模房企、本土房企均有機會競地成功,市場呈現多元競爭,優質地塊依然會競爭激烈。在此背景下,舊改與勾地等土地市場會更受房企關注。

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