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中國恒大中期凈利105億元 賣房降負債物業板塊成亮點

董枳君證券日報

  8月31日,中國恒大、恒大物業雙雙發布了2021年中期業績報告。

  今年上半年,中國恒大實現銷售額3567.9億元,銷售回款3211.9億元,核心凈利潤105億元,但房地產開發業務虧損41億元;恒大物業上半年責任實現營業收入78.73億元,同比大增68.3%,毛利潤29.39億元,同比大增68.7%,凈利潤19.34億元,同比大增68.6%,各項核心指標處于行業領先水平。

  截至8月31日收盤,中國恒大報4.36港元/股,微跌0.68%,總市值為577.65億港元;恒大物業報5.84港元/股,總市值為631.35億港元。

  對于中國恒大來說,盡管盈利水平下降,但“活下去”顯然更為重要。借助大規模降價促銷,恒大得以快速回籠現金,大幅緩解債務壓力。數據顯示,恒大有息負債較去年3月底下降約3000億元,凈負債率已降至100%以下,實現一條紅線變綠。

  “以價換量”賣房降負債

  中國恒大的業績報告顯示,2021年上半年,公司實現營收2226.9億元,同比下降16.5%;毛利為288.4億元,同比下降56.7%;凈利潤105億元,同比下降29%,其中恒大地產集團和恒大童世界集團的房地產業務錄得虧損約41億元,新能源汽車業務虧損約49億元。

  截至7月底,恒大年內累計銷售額達4005.6億元,銷售面積4844.9萬平方米。銷售增幅可觀,但成交均價為近年新低。

  對此,有分析人士認為,中國恒大利潤的下滑與打折賣房息息相關。據悉,恒大自去年2月份開始推行“網上賣房”及持續多次推出階段性特大優惠措施,借此大力促銷加速回籠現金流。

  而在地產主業以及汽車業務虧損的背景下,中國恒大仍能取得盈利的關鍵在于其處置了部分資產。據悉,此前中國恒大出售了恒騰網絡11%股份,入賬約11.8億港元;出售盛京銀行1.9%股份,總金額10億元;出售深圳市高新投7.08%股權,總金額約10.4億元;出售恒大冰泉49%股權,總金額約20億元;出售5個地產項目股權及非核心資產,總代價約92.7億元。

  市場人士指出,恒大的業績報告凸顯了當下房企的普遍現狀,近年來房地產行業整體下行,“房住不炒”下房價被嚴格管控,加上“三道紅線”的重壓,愈發精細化的調控政策,使得房地產行業進入史上最嚴監管時代。而房企為求去化降負債,不得不以價換量,勢必對利潤產生一定影響。

  恒大物業營收大增68%

  對比母公司的困難局面,恒大物業成為集團上半年為數不多的靚眼板塊。上半年恒大物業實現營收78.73億元,凈利潤19.34億元,同比雙雙大增近七成。

  瞄準物管市場萬億元級藍海,目前恒大物業已形成全國化布局,截至2021年6月底,其業務范圍擴展至全國317個城市,覆蓋320萬戶業主。

  而盈利能力的大幅提升離不開在管面積的持續增長。公告顯示,截至上半年,恒大物業合約面積達8.1億平方米,同比增長58%;在管面積達4.5億平方米,同比增長77%。

  8月11日,恒大曾公告稱,考慮出售物業板塊部分股權。對此,中國城市房地產研究院院長謝逸楓對《證券日報》記者表示,物業板塊作為中國恒大旗下較為優質的資產,盈利能力較強,無論是出售還是輸血,對集團眼下的難關來說,均有幫助。

  依托母公司每年提供的大量優質項目外,第三方項目亦成為恒大物業強勁的增長引擎。今年上半年,恒大物業第三方項目在管面積同比驟增137倍,公司力爭在今年底實現合約面積突破9億平方米,在管面積突破6億平方米。

  同時,增值服務也成為恒大物業的第二增長曲線。上半年恒大物業社區增值服務收入11.39億元,同比大增83%,其中家居美裝收入更是大增873%。

  根據中指院預計,到2022年,全國基礎物業管理市場規模約為1.2萬億元,恒大物業未來業績或將打開新的增長空間。

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