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溢價率上限下調 廣深將開啟今年第二輪集中供地

武衛紅中國證券報·中證網

  在“穩地價、穩房價、穩預期”的背景下,廣州與深圳對土拍規則進行了調整優化,土地溢價率上限大幅下調,并出臺了地價房價聯動機制等措施,嚴格控制樓面地價,進一步穩定市場預期。

  住宅用地集中出讓

  上半年,廣深兩地房價漲幅位居全國前列。同時,在上半年的首次集中供地中,廣深兩地多個熱點區域地塊吸引眾多房企激烈爭奪,并以較高的溢價率成交,引發各界密切關注。

  8月29日,在重新調整規則后,深圳市再次發布今年第二批住宅用地集中出讓公告,涉及地塊不變,共22宗地,合計用地面積約83.4公頃,總建筑面積約279.92萬平方米,掛牌起始總價約421.98億元,計劃于9月28日集中出讓。

  在此之前,廣州已于8月26日集中掛牌第二批共48宗商品住宅用地。合計用地面積305公頃,建筑面積879萬平方米,出讓起始總價1124億元,折合樓面單價12791元/平方米,計劃于9月26日和27日集中網上限時競價。

  在“兩集中”供地新政指導下,今年4月,廣州首次集中供地共出讓用地48宗,最終成交42宗,流拍6宗,樓面均價為11338元/平方米,平均溢價率為14.6%,總成交金額906億元。值得注意的是,部分熱門地塊引發房企激烈爭奪,共有8宗地溢價率超過40%。

  相比之下,今年深圳首次集中供地共出讓用地6宗,樓面均價15212元/平方米,平均溢價率為22.5%,部分熱點地塊溢價率近45%,成交總金額138億元。

  調整優化規則

  記者梳理發現,深圳此次通過嚴格市場準入、優化競價方式、強化“房地聯動”等措施,對土拍規則進行了大幅調整與優化。

  相比首次供地,深圳此次土拍主要采用“三限雙競+搖號”方式。溢價率上限統一由45%調整為15%,達到溢價率上限后,南山T403-0401宗地、龍華A916-0572宗地直接采用搖號方式確定競得人,其余用地采用“競自持租賃住房+搖號”方式確定競得人。

  在限價方面,深圳通過“房地聯動”方式,進一步下調住房銷售限價。在原限價基礎上,新房銷售限價下調3%-9.2%不等,安居型商品房銷售限價下調2.8%-9.1%不等,通過價格引導進一步穩定市場預期。

  深圳則明確要求,聯合拿地方都應該具備房地產開發資質,參與拿地的房企最多只能競得3宗地。

  與深圳類似,廣州此次全面完善了土拍規則。與首次集中供地相比,廣州此次供地主要采用“限地價、限房價、競自持、搖號”等方式,其中黃埔、南沙熱點區域更突出地價房價聯動,并規定首套住房購房家庭(或個人)購房總套數占新建商品住房規劃總套數的比例不低于50%。

  溢價率方面,規定最高溢價率不得超過15%,相比首次供地45%的溢價率明顯下跌。其中,海珠江泰路地塊溢價率僅為9%。

  此外,廣州進一步健全市場準入機制,嚴格禁止房企穿“馬甲”參拍,同一名申請人只能進行一次交易申請(含聯合申請)。

  堅持“房住不炒”

  業內人士表示,此次廣深兩地集中供地嚴格堅持“房住不炒”的定位要求,緊緊圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”目標,通過嚴格市場準入、優化競價方式、強化“房地聯動”等舉措控制樓面地價,有利于房地產市場平穩健康發展。

  深圳中原地產研究中心分析認為,深圳此次大幅調整規則將提高開發商拍地的積極性,同時有利于降低其拍地成本,同時通過“房地聯動”穩定預期,有利于房地產行業健康發展。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,深圳此次集中供地對于房企土地限購出臺了更為細致的規則,同時進一步夯實限價政策,通過價格引導進一步穩定市場預期,有利于房價進一步穩定。

  廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,廣州此次集中供地貫徹土地出讓長效機制,對第一輪土拍發現的問題進行糾偏,從源頭上降低地價,同時關聯控房價,并給房企留下合理利潤空間,有助于行業高質量發展。

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