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上半年毛利率下滑 提升產品力成房企共識

張軍中國證券報·中證網

  Wind數據顯示,申萬房地產行業披露了上半年業績的143家房企銷售毛利率算術平均值為26.9%,較去年同期減少了4個百分點,近4年來首次跌破30%。盡管提升產品力與品質成為眾多房企的共識,但對于行業毛利率未來表現仍存在較大分歧。

  “下滑”成為關鍵詞

  Wind數據顯示,上述披露了上半年業績的143家房企,2018年-2020年同期銷售毛利率算術平均數分別為30.7%、30%、30.9%。今年上半年為26.9%,同比減少了4個百分點,近4年來首次跌破30%。

  中國海外發展上半年毛利率為28.5%,凈利潤率為19.3%;去年同期分別為30.6%、23.2%。對于毛利率表現,中國海外發展的表述由去年同期的“繼續維持于行業領先水平”變為了今年的“保持行業一流水平”。

  上半年,萬科房地產開發及相關資產經營業務的結算毛利率為18.0%,去年同期為24.1%,下降了6.1個百分點。保利地產上半年的毛利率為32.5%,同比下降了3.22個百分點;凈利率為16.32%,同比下降了1.75個百分點。

  “下滑”成為眾多房企提到的關鍵詞。如保利地產稱,“上半年公司毛利率與行業利潤率下行趨勢一致”;萬科董事、總裁、首席執行官祝九勝表示,“整個行業毛利下降是看得見的!

  但對于行業未來表現存在分歧。保利地產認為,隨著高地價項目陸續體現,毛利率表現仍將承壓。祝九勝則預測,行業毛利率會回歸到合理回報水平。某TOP30房企投資總監認為,要消化上一輪的行業“陣痛”預計要3-4年。

  華僑城A表示,目前行業毛利率處于下行趨勢,預計公司的地產業務毛利率也會存在一定程度的下滑。公司基于成熟的成片綜合開發模式,以及包括文旅綜合項目在內的各板塊及業務相互融合形成有機整體,產生了明顯的協同與集群效應,未來地產業務毛利率水平會趨于平穩。

  合理確定溢價率

  8月30日晚,北京第二批集中供地出讓規則發布。之前,南京、深圳、廣州等地已陸續公布相關規則。

  北京提出,積極響應自然資源部最新調控要求,在綜合考慮項目所在圈層、房價水平、起始地價、競爭方式、周邊市場情況等因素的基礎上,合理確定土地溢價率,通過控房價、限地價,為企業預留合理利潤空間。

  從公布的地價上限看,北京第二批地塊整體溢價率控制在10%以內,單宗溢價率不高于15%。競買達到地價上限后,除繼續采取競政府持有商品住房產權份額、投報高標準商品住宅建設方案等方式確定土地競得人外,北京還提出了“首次采取以搖號方式確定競得人”的方式。

  降低競拍名義溢價率上限是多城落實新調控要求的一個共同措施。成都8月24日發布了75宗地塊出讓文件,絕大多數地塊溢價率未超10%。

  同時,競自持、競配建等可能提高實際溢價率的內容也有所改變。其中,成都全面取消“競配建”,均采取“限房價、定品質、競地價”的競拍規則。南京的出讓文件明確提出,地塊按“限房價、定品質、競地價”的方式出讓。

  品質“戰”打響

  在“競品質”方向等因素引導下,提升產品力和品質成為眾多房企未來要走的“路徑”。

  記者注意到,“競品質”的導向體現在南京、杭州、北京等地第二批集中供地出讓規則中。其中,北京提到,“本次掛牌交易的商品住宅用地繼續設置最低品質保障要求,未來住宅要實現綠色建筑二星級標準、采用裝配式建筑且裝配率達到60%、設置太陽能光伏或光熱系統!钡。

  同時,“品質”也成為不少房企的發力方向。中南建設表示,下半年公司房地產業務將堅持大眾主流住宅產品定位,深化健康住宅的核心理念,持續推進標準化,提升產品質量,在提高運營周轉效率基礎上,適度控制規模增速,努力實現合同銷售合理增長,確保預售資源竣工和收入確認。

  融創中國提出,供地政策的不斷優化,能夠有效達到限房價、控地價、提質量的目標,支持企業在不斷尋求打造高質量產品的同時擁有合理的利潤空間,引導行業更加健康良性發展。

  世茂集團表示,上半年公司秉持“以產品為核心”的理念,從產品端夯實市場競爭力,多個項目熱銷。未來公司將堅持走穩健發展、品質致勝之路,積極擁抱變化。

  業內人士認為,房地產行業將迎來“競品質”時代,做好產品與服務是企業健康發展的前提。產品力將成為企業發展的核心競爭力,擁有高品質產品的企業未來在銷售端將嶄露頭角。

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